Miradores · Madrid
Cambiar o instalar un mirador en Madrid
El mirador es la habitación más luminosa de la casa y la que peor aísla cuando se hace viejo. Te contamos cómo se cambia, qué se puede mejorar y qué permiso necesitas, con obra nuestra y la norma a la vista.
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Mirador de PVC blanco en un edificio de ladrillo de Madrid, al atardecer. Imagen ilustrativa.
- Qué hacemos
- Cambio de mirador y mirador nuevo
- Perfil
- PVC Kömmerling o aluminio
- Dónde
- Madrid y toda la Comunidad
La respuesta corta
Cambiar un mirador que ya existe es sustituir su carpintería sin tocar el volumen: en Madrid capital va por declaración responsable y, si por fuera queda igual, basta con informar antes a la comunidad. Crear uno nuevo cerrando un balcón o una terraza es otra cosa: pide el voto de tres quintas partes de la comunidad y un proyecto.
Un mirador es un cuerpo acristalado que sobresale de la fachada y prolonga el suelo de la habitación. Uno antiguo de aluminio sin rotura de puente térmico, o de madera que ya no cierra, es la parte de la casa por la que entra el frío en enero y el sol de lleno en julio. Cambiarlo es de las obras que más se notan: es casi todo vidrio y da a la calle por tres lados.
Lo que no se nota tanto es todo lo que hay detrás: la comunidad, el Ayuntamiento, el reparto de fijos y practicables, el vidrio de seguridad y la persiana. Lo explicamos aquí, en ese orden.
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¿Qué necesitas?
Elige lo que se parece a lo tuyo y te decimos qué implica, qué leer y qué pedirnos.
Cambiar las ventanas del mirador
El mirador se queda como está por fuera: se cambian las hojas, los fijos y el vidrio para que aísle y cierre bien.
- Comunidad: informar antes, si por fuera queda igual (art. 7.1 LPH).
- Ayuntamiento de Madrid: declaración responsable.
- Lo que más se nota: el vidrio y el reparto de fijos y practicables.
Sustitución del mirador entero
Se retira toda la carpintería del mirador, con sus chapas y remates, y se monta una nueva hecha a medida.
- Mismo volumen: declaración responsable en Madrid capital.
- Si cambia el color o el despiece por fuera: acuerdo de tres quintas partes y proyecto conjunto de la fachada.
- Perfil: PVC Kömmerling, aluminio o PVC con aluminio por fuera.
Crear un mirador nuevo
Cerrar un balcón o una terraza con vidrio es crear un volumen que no estaba, y la norma lo trata aparte.
- En Madrid capital, solo si la terraza ya está cubierta (Plan General, art. 6.10.6.2).
- Comunidad: tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH).
- Ayuntamiento: proyecto y licencia si cambia la composición de la fachada.
Los miradores de toda la fachada
Cuando lo decide la comunidad, el cambio se plantea una vez para todo el edificio y cada vivienda recibe lo mismo.
- Una propuesta común: misma partición, color y apertura en todas las viviendas.
- Cambiar el diseño de los miradores para que aíslen mejor se admite con proyecto conjunto de la fachada (art. 6.10.6.5).
- Coordinamos con el administrador de fincas, el estudio o la constructora.
¿Cambiar el mirador que tienes o crear uno nuevo?
Es la primera pregunta de la visita, porque de ella depende todo lo demás: quién tiene que dar permiso, qué papel pide el Ayuntamiento y cuánto se puede cambiar del aspecto exterior.
Cambiar un mirador que ya existe
Mismo volumen, mismo hueco: se retira la carpintería vieja y se monta la nueva.
- Comunidad: informar antes, si por fuera queda igual (art. 7.1 LPH).
- Ayuntamiento de Madrid: declaración responsable.
- Cambiar el diseño del mirador: proyecto conjunto de la fachada.
Crear un mirador nuevo
Cerrar un balcón o una terraza, o volar un cuerpo acristalado que no estaba.
- Comunidad: tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH).
- Ayuntamiento: proyecto y licencia si cambia la composición de la fachada.
- Solo terrazas ya cubiertas, y con proyecto del conjunto de la fachada.
Cuánto cuesta cambiar un mirador
El precio de cambiar un mirador depende de cinco cosas: la medida y el número de paños, el perfil, el vidrio, la persiana y los remates. Por eso no damos un precio por metro sin verlo: dos miradores de la misma medida pueden no parecerse en nada. En la guía de precios está desglosado un mirador completo que presupuestamos.
Medida y número de paños
Cada hoja que abre lleva herraje y refuerzo; un fijo cuesta menos que un practicable.
Perfil
76 AD, 76 MD o AluClip Zero con aluminio por fuera, en blanco o en color.
Vidrio
Bajo emisivo con argón, control solar según orientación y laminado en los paños bajos.
Persiana
Si el mirador la admite: cajón aislante, lamas y motor.
Remates y acceso
Chapas exteriores, esquineros y, en fachada, plataforma elevadora.
Tipos de mirador que cambiamos
En Madrid casi todos son de uno de estos cuatro tipos. Cuál es el tuyo cambia cómo se mide, cómo se reparten las hojas y qué dice el Plan General.
Mirador volado
El clásico de tres lados, que sale de la fachada sobre el forjado. Frente acristalado y dos laterales estrechos.
Galería
Varios miradores unidos a lo largo de la fachada. Se cambia por tramos, con la misma partición en todo.
Mirador en esquina
Dos frentes que se encuentran en un ángulo, a veces de suelo a techo. La clave es la unión de la esquina.
Balcón o terraza cerrada
Lo que en casa llamamos mirador y la norma llama terraza acristalada. Lleva sus propios permisos.
Cerramiento de terrazas
Qué es un mirador para el Plan General de Madrid
«Mirador: Es un cuerpo saliente acristalado en todo su perímetro y altura, cuyo pavimento es prolongación en vuelo hacia el exterior del suelo de la pieza a la que sirve. […] No podrá sobresalir, respecto de la fachada, más de setenta y cinco (75) centímetros. La longitud máxima de su frente será inferior o igual a doscientos ochenta (280) centímetros […]; no podrá cerrarse con antepechos macizos ni opacos.»
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, art. 6.6.19.1.d
Son las medidas de un mirador nuevo. Muchos miradores de los años 60 y 70 son anteriores a esa redacción y no las cumplen: al cambiar la carpintería se respeta el volumen que ya tienen. Los miradores autorizados por la norma no cuentan como superficie edificada (art. 6.5.3.h).
Mirador de PVC Kömmerling, de aluminio o los dos
El PVC aísla más con el mismo vidrio y no necesita pintura. El aluminio con rotura de puente térmico da perfiles más finos y es lo que piden algunas comunidades para no cambiar el aspecto de la fachada. Entre los dos está el PVC con carcasa de aluminio por fuera: aislamiento de PVC dentro y el color y el acabado del aluminio en la calle.
- 0,80
- Uw desde, en W/m²K, del 76 MD con triple vidrioFuente: Ficha técnica Kömmerling 76 MD Xtrem
- 0,83
- Uw desde, en W/m²K, del 76 ADFuente: Ficha técnica Kömmerling 76 AD Xtrem
- 0,87
- Uw, en W/m²K, del AluClip Zero con aluminio por fueraFuente: Ficha técnica Kömmerling 76 AluClip Zero
- 1,8
- Uw máxima, en W/m²K, que pide el CTE a un hueco nuevo en Madrid (zona D)Fuente: CTE DB-HE, Ahorro de energía (tablas 3.1.1.a y 3.1.3.a-HE1)
En un mirador el perfil pesa más que en una ventana suelta, porque hay mucho marco por metro de vidrio: montantes, esquinas y travesaños. Por eso solemos proponer el 76 MD, con triple junta, en las piezas grandes y en el mirador.
¿Tu mirador ya tiene unos años?
Mándanos unas fotos por fuera y por dentro y las medidas aproximadas. Te decimos qué se puede hacer, qué permiso pide y lo medimos en una visita técnica.
Asesoramiento sin compromisoSoy estudio de interiorismo o arquitectura
Fijos abajo, practicables arriba
Es el reparto que mejor funciona en casi todos los miradores, y no solo por costumbre. Abajo, donde el vidrio está al alcance de un niño o de un golpe, van paños fijos con vidrio laminado. Arriba van las hojas oscilobatientes, que ventilan sin asomarse y se limpian por fuera desde dentro.
«Es muy común optar por estructuras donde la parte inferior son fijos y en la parte superior del mirador se opta por ventanas correderas u oscilobatientes.»
Kömmerling, «Cómo conseguir el mejor mirador en casa»
- Entre el suelo y 0,90 m de altura, el CTE considera que hay riesgo de impacto: ahí el vidrio tiene que ser de seguridad (SUA 2).
- Con más de 55 cm de desnivel hace falta protección hasta 0,90 m, y hasta 1,10 m si el desnivel pasa de 6 m (SUA 1).
- En un piso alto, todo el vidrio tiene que poder limpiarse por fuera desde dentro, salvo que la hoja abra o se desmonte (SUA 1).
Las partes de un mirador
Toca o pasa por cada parte para verla en el dibujo.
Sin persianas en las caras exteriores: el Plan General de Madrid las prohíbe en el mirador (art. 6.6.19.1.d).
Esquema de Tu Ventana Madrid.
Vidrio y persiana del mirador
Un mirador es casi todo vidrio, así que el vidrio decide más que el perfil. Lo elegimos por orientación y por la calle a la que da.
Bajo emisivo con argón
En todos los miradores: es la capa que guarda el calor de dentro en invierno.
Planistar OneControl solar
Si el mirador da a sur u oeste, para que el sol de la tarde no lo convierta en un horno.
Guardian SunLaminado
En los paños bajos, por seguridad; y acústico si el mirador da a una calle con tráfico.
La persiana es la pregunta delicada. El Plan General prohíbe las persianas en las caras exteriores de un mirador y los cajones exteriores nuevos sin acuerdo de todo el edificio. Si tu mirador ya tenía persianas, o si la comunidad tiene una solución común, lo vemos en la visita antes de proponer nada.
«Se prohíbe la instalación de persianas en los paramentos exteriores del mirador.»
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, art. 6.6.19.1.d
Permisos: comunidad y Ayuntamiento
La fachada es un elemento común del edificio aunque el mirador esté dentro de tu casa. Por eso casi siempre hay que contar con la comunidad, y siempre con el Ayuntamiento: el cambio de carpintería exterior no está entre las obras que no necesitan ningún papel.
| Cambiar un mirador existente | Crear un mirador nuevo | |
|---|---|---|
| Comunidad | Informar antes, si no cambia el aspecto exterior (LPH art. 7.1) | Tres quintas partes de propietarios y cuotas (LPH art. 17.4) |
| Ayuntamiento de Madrid | Declaración responsable (Ordenanza 6/2022) | Proyecto y licencia si varía la composición de la fachada |
| Plan General | Cambiar el diseño: proyecto conjunto de la fachada (art. 6.10.6.5) | Solo terrazas ya cubiertas, con proyecto del conjunto (art. 6.10.6.2) |
| Edificio protegido | Licencia; mismo diseño, despiece y color que el original | Licencia, si se admite |
Madrid capital. En el resto de municipios de la Comunidad manda su propio planeamiento: lo comprobamos en cada caso.
«En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente cubiertas. El acristalamiento será siempre con superficies verticales.»
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, art. 6.10.6.2
«Se admite, mediante proyecto conjunto de la fachada, la modificación del diseño de los miradores existentes para adecuarlos a un mejor comportamiento acústico y térmico.»
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, art. 6.10.6.5
Cómo lo hacemos, paso a paso
Seis pasos, de las primeras fotos a la retirada del mirador viejo.
- Fotos y medidas aproximadas: te orientamos sin compromiso.
- Visita técnica: medimos y miramos la estructura, el forjado y el acceso.
- Propuesta con fichas: perfil, vidrio, persiana y reparto de hojas.
- Permisos: te decimos qué pide tu comunidad y qué papel va al Ayuntamiento.
- Fabricación a medida y montaje: se retira el mirador viejo y se monta el nuevo.
- Remates por dentro y por fuera, limpieza y retirada de lo viejo.
Un cliente de Madrid que cambió un mirador grande y un dormitorio.
Totalmente espectular el resultado del cambio de ventanas. El asilamiento térmico es impresionante, me ha permitido bajar varios grados la caldera, y cada grado es un dineral y comfort. Y el aislamiento del ruido (vivo junto a la M-30) igualmente espectacular. Nada que ver con otras ventanas que renove en otra habitación hace unos años.
Y los instaladores super profesionales, cambio de mirador grande completo + 1 dormitorio en un día y todo impecable.
El ruido entre los miradores de varios pisos
En los bloques con miradores apilados, el ruido no siempre entra por el vidrio: también por la junta entre el mirador y el forjado que lo separa del vecino de arriba o de abajo, y por un cajón de persiana hueco. Por eso lo atacamos por tres sitios.
La junta
El perímetro del marco se rellena y se sella por dentro y por fuera: es por donde se cuela el ruido.
47dB
El vidrio
Lo que llega a aislar el 76 MD con el vidrio acústico adecuado, según su ficha.
El cajón
Si hay persiana, un cajón aislante en lugar del hueco de obra.
RolaPlus
Obra de Tu Ventana Madrid
Miradores y cerramientos que hemos montado
Obra nuestra, sin fotos de catálogo: miradores volados, terrazas cerradas como mirador y cerramientos en esquina, por fuera, por dentro y a mitad de montaje.
Mirador volado blanco: fijos abajo, practicables arriba y laterales de vidrio. Una planta entera cerrada en gris, recién montada: los vidrios aún llevan las etiquetas. Terraza cerrada como mirador en PVC blanco, con persianas. Esquina acristalada de suelo a techo, ya terminada. Mirador de tres lados, con el de la planta de arriba encima. Cerramiento en esquina con hojas correderas, visto desde dentro. Durante la obra: las ventanas nuevas ya montadas y el suelo aún por limpiar. La columna de terrazas cerradas en la fachada del bloque. Por dentro: fijos abajo, oscilobatientes arriba y persianas en los practicables.
Clientes de Tu Ventana Madrid
Lo que cuentan quienes ya han cambiado su mirador
4,6 sobre 133 reseñas en Google
Muy buenos profesionales, me cambiaron el mirador y las ventanas de mi piso y en todo momento Eduardo me explicó todo y me resolvió todas las dudas. Se ajustaron perfectamente a los plazos acordados y el montaje fue muy preciso y estético. Los recomendaría sin duda.
Jota MartinVer en Google
Solo tengo que decir de ellos, que son unos profesionales, me pusieron un mirador en mi casa y quedó increíblemente perfecto
Calidad precio, lo recomiendo, después de mucho tiempo buscando y mirando, fue todo un acierto, conocerlos.
Se lo recomiendo a todo el mundo....profesionales ya quedan pocos y ellos lo son
Antonia CuevasVer en Google
TU VENTANA MADRID, es una empresa seria con muchos años de experiencia con los mejores productos y materiales y además cuenta con excelentes profesionales que nos han asesorado para hacer la mejor elección para el cerramiento acristalado en nuestra terraza de la cocina , una medición y una instalación perfectas, rapidez y eficacia y por supuesto una imagen de nuestra cocina renovada y luminosa.
Ricardo Gomez GarciaVer en Google
Para estudios y comunidades de propietarios
Un mirador es fachada: se resuelve con quien la firma
Cuando el cambio lo lleva un estudio de arquitectura o interiorismo, o lo decide la comunidad para toda la fachada, trabajamos sobre los planos y con quien coordina la obra. Antes del pedido se cierran el color, la partición de las hojas y el encuentro con el forjado y el antepecho.
- Visita técnica: medición, estado de la estructura del mirador y del forjado, y acceso para el montaje.
- Propuesta de partición y apertura de las hojas, igual en todas las viviendas si es para la fachada.
- Fichas técnicas oficiales de Kömmerling de cada perfil y vidrio que proponemos.
- Coordinación con el estudio, el administrador de fincas o la constructora antes del pedido.
- Exposición con cita para ver los perfiles en sección, los colores y los herrajes.
Asesoramiento para estudiosSin compromiso
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre miradores
¿Cuánto cuesta cambiar un mirador?
El precio de cambiar un mirador depende de la medida, del número de hojas que abren, del perfil (PVC Kömmerling o aluminio), del vidrio y de si lleva persiana. Por eso no damos un precio por metro sin verlo. En nuestra guía de precios está desglosado un mirador completo real; el tuyo te lo presupuestamos después de la visita técnica.
¿Necesito permiso de la comunidad para cambiar el mirador?
Si cambias la carpintería y por fuera queda igual (mismo despiece y color), basta con informar antes a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si cambia el aspecto exterior, o si cierras un balcón o una terraza, hace falta el acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4).
¿Hace falta licencia del Ayuntamiento de Madrid?
Para cambiar la carpintería de un mirador existente sin cambiar la composición de la fachada, basta una declaración responsable. Crear un mirador nuevo o cambiar la composición de la fachada pide proyecto y licencia. En un edificio protegido, licencia siempre que se toquen elementos protegidos.
¿Puedo cerrar el balcón y convertirlo en mirador?
En Madrid capital, solo si la terraza o el balcón ya están cubiertos: el Plan General prohíbe cerrar terrazas que no lo estén (art. 6.10.6.2), y el cierre tiene que seguir un proyecto del conjunto de la fachada. Además necesitas el acuerdo de tres quintas partes de la comunidad.
¿PVC o aluminio para un mirador?
El PVC aísla más con el mismo vidrio; el aluminio con rotura de puente térmico da perfiles más finos. Si la comunidad pide aluminio por fuera, el AluClip Zero de Kömmerling lleva PVC por dentro y una carcasa de aluminio por fuera.
¿Se puede poner persiana en un mirador?
El Plan General de Madrid prohíbe las persianas en las caras exteriores de un mirador, y los cajones exteriores nuevos sin acuerdo del conjunto de propietarios. Si tu mirador ya las tenía o la comunidad tiene una solución común, lo revisamos en la visita.
¿Cuánto se tarda en cambiar un mirador?
La fabricación es a medida y el plazo de fabricación y de montaje te lo damos con el presupuesto, porque depende del tamaño del mirador y del acceso a la fachada. Uno de nuestros clientes lo cuenta en su reseña: «cambio de mirador grande completo + 1 dormitorio en un día».
¿Qué diferencia hay entre un mirador, una galería y una terraza cerrada?
Un mirador es un cuerpo saliente acristalado en todo su perímetro, cuyo suelo prolonga en vuelo el de la habitación (Plan General de Madrid, art. 6.6.19.1.d). Una galería son varios miradores, o un cuerpo acristalado continuo, a lo largo de la fachada. Una terraza cerrada es una terraza o un balcón cubierto que se cierra con vidrio: no sale de la fachada y lleva sus propios permisos.
¿Correderas u oscilobatientes en un mirador?
Lo habitual es dejar fijos abajo y poner correderas u oscilobatientes arriba. Solemos proponer oscilobatientes: ventilan sin asomarse y la hoja se limpia por fuera desde dentro, algo que el CTE pide en un piso alto. La corredera tiene a su favor que no ocupa espacio al abrir.
¿Qué vidrio pongo en un mirador que da a oeste?
Bajo emisivo con argón y una capa de control solar, que deja pasar la luz y frena el calor de la tarde. En los paños bajos, además, laminado de seguridad.
Quién va a tu casa
Un técnico de Tu Ventana Madrid, con el metro en la mano
La visita técnica en Madrid la hace un técnico de la empresa: mide el hueco, mira por dónde entra la hoja, el suelo, el desagüe y el acceso para el montaje, y te explica qué se puede hacer en ese hueco. La instalación la hace nuestro equipo.
Más de 30 años instalando ventanas en Madrid, en la red oficial de Kömmerling. Si prefieres verla antes, la exposición está en la Avda. del Mediterráneo, 49, Loc Puerta: mejor con cita.
Tu mirador
Asesoramiento sin compromiso
Con unas fotos del mirador por fuera y por dentro y las medidas aproximadas ya podemos orientarte. Después, la visita técnica para medir y ver la estructura.
Si sois un estudio de arquitectura o interiorismo, marcadlo al principio del formulario. Si sois una comunidad que quiere cambiar los miradores de la fachada, elegid «Varios miradores de la comunidad».
- Visita la exposición con citaAvda. del Mediterráneo, 49, Loc Puerta, Madrid
- Llámanos910 460 696
Sobre esta página
Escrita por el equipo técnico de Tu Ventana Madrid y revisada por Eduardo, gerente. Publicada el · revisada el .
Las cifras técnicas son las de las fichas del fabricante del perfil y se pueden comprobar en las fuentes de abajo. Si algo no cuadra, escríbenos a info@tuventanamadrid.es y lo corregimos.
Fuentes consultadas
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE, texto consolidado)
- Código Civil, art. 396 (BOE, texto consolidado)
- Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (BOCM n.º 116, 17-05-2022)
- Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, compendio de 2023 (arts. 6.5.3, 6.6.19 y 6.10.6)
- CTE DB-HE, Ahorro de energía (tablas 3.1.1.a y 3.1.3.a-HE1)
- CTE DB-SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad (SUA 1 y SUA 2)
- Ficha técnica Kömmerling 76 MD Xtrem
- Ficha técnica Kömmerling 76 AD Xtrem
- Ficha técnica Kömmerling 76 AluClip Zero
- Kömmerling: «Cómo conseguir el mejor mirador en casa» (01-09-2023)
¿Hablamos de tu mirador?
Llámanos al 910 460 696 o ven a ver los perfiles a la exposición de la Avda. del Mediterráneo, 49, Loc Puerta, con cita.